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房地产税来了,有2套房,要卖1套吗?仔细看,内行人划重点

来源:禹洲微房产  点击:2504次  时间:2019-03-12 09:59:46

摘要:房地产税这两天持续刷爆朋友圈。不少朋友问我房地产税内容、有问能不能买房,也有问卖房合不合适。其中房地产税内容和能否买房,还需要进一步观察,而对于有2套房的家庭,要不要卖1套,避免成本增加,已经迫在眼前了。

    房地产税这两天持续刷爆朋友圈。不少朋友问我房地产税内容、有问能不能买房,也有问卖房合不合适。其中房地产税内容和能否买房,还需要进一步观察,而对于有2套房的家庭,要不要卖1套,避免成本增加,已经迫在眼前了。

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    有2套房,要不要卖1套,不仅关乎个人税务成本,也是对房地产走势的判断,还是对家庭生活未来的规划。卖与不卖,两者不同的选择,甚至可以影响未来10年的生活状态。

我将从四个方面,给你分析:

    一、房地产税是什么?

    房地产税要与房地产相关税费区分,房地产相关税费包括:房地产业增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等,应该说房地产税是房地产相关税费的一种,也有可能是合并组合税种。

    房地产税不是新税种,可以参考的是房产税,是1986年10月1日开始实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。按照房产余值计征的,年税率为1.2%;按房产租金收入计征的,年税率为12%。

    二、房地产税对2套影响有多大?

    先参考上海、重庆试行的房产税,我按大致情况划重点,不含特殊情况的计税变化规则:

    1、上海房产税:

    应纳税额=应税面积*新购房单价*70%*税率

    税率是0.6%,在沪家庭第二套及以上新购房、免征人均面积60

    2、重庆房产税:

    应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率

    税率是0.5至1.2%,针对独栋及新购高档住宅、免征面积100或180

    可以看出来,两个试点主要是针对第二套及高档住房。持有2套及以上的、尤其是多套大面积的住房,可能会受到房地产税的影响,同时财政部已经明确按评估价动态确定应税价格。

    假设我们简单按:税率1%、一家三口免税面积180平米估算:2套房合计200平米、单价10000元、应税面积20平米,那么每年应交税额约2000元,相当于多交一年物业费。

    房地产税对2套房有多大影响,还需要看具体的计税规则,但却是适当增加了持有环节的负担,但房地产税加快提上日程,也是为了厘清财政、尤其是地方财政的长效机制。

    三、是否留第2套房,需要从数据探知房价走势

    日本50年代开始征房产税,90年房价才到高点。房价都是螺旋上升,**直接的因素是人口、城镇化、货币供应等等。我梳理一下几个数据:

    1、中国城市化进度为58%,按发达国家80%的水平,有一定的提升空间

    2、货币供应量M2环比增长进入稳定阶段,钱不会太多、但绝对不更少


    3、信贷持续稳定扩张,经济基本面仍具有扩张形态

    总体来看,房地产让调控手段也已经能够深入到土地、建设、供应、价格、信贷、销售、资金监管等所有房地产环节,维持市场稳定、长期平稳缓涨是政策的**诉求,也将是未来数年的房地产市场基调。


    房价大幅上涨概率大幅降低。在部分地区,也有可能调整和滞涨,甚至于小幅下跌波动。

    四、留第2套房,还是留现金?

    房子目前是人生**大的资产,如果没有家庭的经济支持,需要工作至少5年以上时间,才有机会凑齐首付款买房。

    而已经拥有2套房,意味着你已经可能步入中年,这也是人生的当打之年。留房、还是卖房拿现金,本质上是来说,是笔经济账,不仅需要结合家庭实际情况,还需要根据所在地区,考虑实际的房产、资金贬值或租金收益的影响。


    **近几年CPI的涨幅稳定在2%左右,大家还是觉得钱不值钱了,我做个例举,假设实际货币的贬值速度5%,市场房价在1万以上,意味着第2套房总价在100万元以上:

    如果把第2套房不卖,保留1套资产,租出去可以回收租金收益约3000元;

    而把第2套房卖了,获得现金100万,不考虑做生意挣钱,如放在理财实现4%的收益,与货币贬值基本持平甚至更低。

    房价的高低与城市级别有直接关系,能够稳定房价较长时间,说明市场基本面在现有基础上能够支撑。因此,在房价是否稳定、租金收益可预期的城市,当然是留房。

    如果你是按揭贷款,以目前贷款利率5%以上,哪怕每个月还款1万元以上,更值得留房。

    反之亦然,但还需要家庭情况判断。

    当然,第2套房,不仅仅是用收益计算的,还可能是很多家庭社会认同的标志;第2套房,也是很多家庭沉重的负担,但也是他们在为人生价值奋斗的源泉。

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